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衣食住行是這人生四大件里投資不菲的大宗消費(fèi)，不僅事關(guān)群眾幸福指數(shù)，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。

(相關(guān)資料圖)

在經(jīng)歷2023年年初一波上漲勢(shì)頭后，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)在二季度走勢(shì)不如一季度。在二季度的最后一個(gè)月，財(cái)華社帶大家復(fù)盤一下房地產(chǎn)近來走勢(shì)。

供需兩淡，房企格局分化

近期地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)弱成業(yè)界共識(shí)，5月樓市供需兩淡，延續(xù)了4月下滑走勢(shì)。

雖然經(jīng)歷五一小長假，但購房熱度似乎并未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期?？硕鹧芯勘硎?，五一期間房企推盤積極性普遍不高，且目前市場(chǎng)整體購買力仍處在歷史相對(duì)低位，5月成交不及近年同期，僅略高于去年5月。

在今年五一銷售不及預(yù)期下，近年來5月單月業(yè)績環(huán)比4月首度下滑。2023年5月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4853.6億元，環(huán)比降低14.3%。

累計(jì)業(yè)績來看，1-5月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額25352.8億元，同比增長9.1%、增幅較上月回落。

克而瑞研究認(rèn)為，整體來看，2023年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但受到供給、需求兩端制約，市場(chǎng)熱度延續(xù)平淡。

具體到上市公司層面，2023年5月僅2成百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比增長，同比增長的企業(yè)在百強(qiáng)房企中占到近半數(shù)。

環(huán)比來看，房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)弱趨勢(shì)明顯。同比之所以有半數(shù)房企增長，主要因?yàn)槿ツ晖谑芤咔榈纫蛩赜绊?，基?shù)較低所致。

從企業(yè)端看，房企銷售表現(xiàn)分化較大。

前三十強(qiáng)房企中，近7成企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績同比增長。其中，華潤置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、濱江集團(tuán)（002244.SZ）、中國金茂（00817.HK）等房企5月業(yè)績同比增幅均超過50%。卓越集團(tuán)、電建地產(chǎn)等單月業(yè)績環(huán)比增長。

TOP31-50梯隊(duì)中，華僑城（000069.SZ）、仁恒置地、大華集團(tuán)、偉星房產(chǎn)等企業(yè)5月的業(yè)績表現(xiàn)也相對(duì)突出，實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長。

克而瑞研究認(rèn)為，目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競爭力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。

對(duì)于5月樓市表現(xiàn)，克而瑞研究認(rèn)為，整體表現(xiàn)供需兩淡，延續(xù)了4月下滑走勢(shì)。除了受限于供應(yīng)之外，核心原因還在于經(jīng)濟(jì)面疲軟導(dǎo)致居民對(duì)未來預(yù)期悲觀，購房信心不足，加之前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡，樓市增長動(dòng)能持續(xù)放緩。

熱點(diǎn)城市土拍情緒高，央國企拿地積極

雖然新房市場(chǎng)銷售面臨供需兩淡，但以杭州為代表的熱點(diǎn)城市依然受到購房者青睞，無論是銷售還是土拍市場(chǎng)依然表現(xiàn)火熱。

新房方面，據(jù)恒基數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2023年5月，杭州市共482個(gè)項(xiàng)目推盤，合計(jì)成交商品房7756套，雖然環(huán)比縮減29.71%，但每平方米成交均價(jià)32106元，同比、環(huán)比均有所上漲。

不過，今年5月，杭州二手房表現(xiàn)不及新房。

具體來看，5月杭州二手房成交二手房共成交6998套，環(huán)比減少3.66%，同比增加44.08%。5月二手房的成交均價(jià)為每平方米32069元，環(huán)比下降4.4%。

綜合來看，杭州依然具備發(fā)展魅力，杭州土拍市場(chǎng)競拍熱度持續(xù)高漲。

5月下旬，杭州2023年第四批集中供地成功出讓9宗地塊，出讓金總額超138億元，成交樓面均價(jià)為每平方米18032元，平均溢價(jià)率為9.4%，其中三分之二的地塊封頂搖號(hào)，房企依然看好杭州。

截至今年前5個(gè)月，恒基數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，杭州全市前5月共成交88宗地塊，總出讓金788.3億元。且今年出讓地塊住宅未來均價(jià)同比仍在繼續(xù)增長，今年約在每平方米32216元左右，相比去年的31263元提升了3.05%。

進(jìn)入6月以來，杭州土拍市場(chǎng)依然熱度高漲。

6月份，杭州將出讓17宗涉宅地，其中6月9日，第五批集中供地成功出讓5宗地塊，有4宗封頂搖號(hào)，其中，江灣新城地塊吸引了70家企業(yè)參與搖號(hào)，搖號(hào)難度再上新臺(tái)階。且成交樓面均價(jià)為每平方米26587元，平均溢價(jià)率為11.2%。

不止杭州，北京、廣州等熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)也“火藥味”十足。

浙商證券認(rèn)為，土拍市場(chǎng)保持分化，核心一二線城市出讓地塊競爭火熱，土地供應(yīng)相對(duì)較快；而部分三四線城市待供地塊可能受到缺少“意向買家”的影響，為避免流拍，在市場(chǎng)化拿地?zé)岫任椿厣?，地方政府可能?huì)減少推地節(jié)奏。

此外，參加土拍的主體也發(fā)生明顯變化。

由于2022年城投托底地塊開工率較低，且2022年10月財(cái)政部發(fā)文禁止城投公司托底，城投拿地比例呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，當(dāng)前拿地主體主要為頭部央國企及深耕地方的民企。

對(duì)政策預(yù)期加強(qiáng)，機(jī)構(gòu)如何看待后市？

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)下，市場(chǎng)對(duì)政策預(yù)期普遍加強(qiáng)，不乏業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，6月以后或會(huì)出臺(tái)新的寬松政策，甚至部分政策工具可能超出過去的常規(guī)工具范疇。

不過高盛發(fā)表研究報(bào)告指出，預(yù)計(jì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)將在未來數(shù)年出現(xiàn)L型復(fù)蘇，因政府似乎決心不將房地產(chǎn)行業(yè)用作短期刺激工具，而是希望減少經(jīng)濟(jì)對(duì)該行業(yè)的依賴。

對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，市場(chǎng)各方觀點(diǎn)表現(xiàn)不一，但是主流觀點(diǎn)趨于正面且積極。

上海申銀萬國證券認(rèn)為，我國房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計(jì)供需兩端政策仍將更加積極支持；并預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。

德邦證券認(rèn)為，5月商品房銷售邊際持續(xù)轉(zhuǎn)弱，6月適逢年中，預(yù)計(jì)企業(yè)端將會(huì)加大推盤和營銷力度，6月單月銷售有望較5月環(huán)比改善。

克而瑞認(rèn)為，6月是上半年房企關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，為了沖刺年中業(yè)績，房企也將加快推盤節(jié)奏，提升折扣力度，供應(yīng)預(yù)期環(huán)比持增。成交則有望迎來小幅放量，不同城市分化行情延續(xù)：

一是前期熱點(diǎn)城市諸如上海、杭州、成都、合肥等預(yù)期迎來短暫盤整期，整體成交熱度或?qū)⒁驑潜P扎堆入市、客戶分流等原因轉(zhuǎn)降；

二是武漢、南京、蘇州等城市基本面較好的二線城市成交熱度預(yù)期穩(wěn)中有增，客戶需求仍在修復(fù)之中；

三是天津、重慶、鄭州等依托剛需剛改驅(qū)動(dòng)的城市短期內(nèi)成交難見明顯起色，預(yù)期還將低位持穩(wěn)一段時(shí)間。

作者|李瑩

編輯|Terry