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“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實行分檔定價。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用?！?月8日，住建部、市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》(下稱《意見》)，其中涉及“合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)”部分尤其引發(fā)關(guān)注。

住建部和市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，從加強(qiáng)從業(yè)主體管理、明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實行明碼標(biāo)價、嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、加強(qiáng)個人信息保護(hù)、加大違法違規(guī)行為整治力度等十個方面，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次新政能夠降低二手房交易過程中各種非必要成本，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。

兩部門發(fā)文監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)

【資料圖】

5月8日，為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，住建部和市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》。

《意見》指出，近年來，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個人信息等問題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。

為此，《意見》從加強(qiáng)從業(yè)主體管理、明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實行明碼標(biāo)價、嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、規(guī)范簽訂交易合同、加強(qiáng)個人信息保護(hù)、提升管理服務(wù)水平、加大違法違規(guī)行為整治力度、加強(qiáng)行業(yè)自律管理等十個方面提出監(jiān)管要求。

其中，對于備受關(guān)注的二手房中介費(fèi)問題，《意見》明確要求，合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實行分檔定價。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。同時，嚴(yán)格實行明碼標(biāo)價。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價和捆綁收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額，由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。另外，嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不得強(qiáng)制要求加入平臺的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

《意見》還明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。基本服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動產(chǎn)登記等。延伸服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受交易當(dāng)事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù)，每項服務(wù)可以單獨(dú)提供。

此外，針對濫用客戶個人信息的問題，《意見》要求，加強(qiáng)個人信息保護(hù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個人信息。

《意見》還要求，提升管理服務(wù)水平，加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管，除交易當(dāng)事人提出明確要求外，購房款應(yīng)納入資金監(jiān)管賬戶。鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用納入交易資金監(jiān)管范圍。

在加大違法違規(guī)行為整治力度方面，《意見》要求，各地住建部門要會同有關(guān)部門依法查處“黑中介”、侵犯個人信息合法權(quán)益等違法違規(guī)行為，曝光典型案例。對收費(fèi)明顯高于市場平均水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，住建部門會同市場監(jiān)管等部門采取約談等綜合措施進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。市場監(jiān)管部門會同有關(guān)部門依法查處不按規(guī)定明碼標(biāo)價、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等違反價格和反壟斷法律法規(guī)的行為。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相關(guān)違法違規(guī)信息，市場監(jiān)管部門要依法依規(guī)納入國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)。

降低交易成本促進(jìn)行業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對促進(jìn)房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。

對于出臺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管新政的原因，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，一方面是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時代，要盤活存量，帶動增量，促進(jìn)良性循環(huán)，這就需要降低制度性交易成本；另一方面是居民買房等大宗交易存在專業(yè)性和風(fēng)險性，規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)，穩(wěn)定交易秩序，降低交易成本，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策明確了經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)定價的三要素，即服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和供求關(guān)系。最大的亮點(diǎn)在于要引導(dǎo)交易雙方承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，體現(xiàn)了對購房者權(quán)益的保護(hù)。

李宇嘉也認(rèn)為，中介代理的房產(chǎn)交易既是服務(wù)買方，也是服務(wù)賣方，理應(yīng)二者都承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，特別是在房子越來越不好賣的情況下,而且應(yīng)該將服務(wù)全流程分成清晰的鏈條，對每一個環(huán)節(jié)都應(yīng)該明確服務(wù)的具體內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些寫進(jìn)三方合同。

李宇嘉表示，此次政策與二手房帶押過戶的目的是一致的，即降低不動產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過程中的各種非必要成本。只有這樣，經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能步入高質(zhì)量發(fā)展軌道，支持剛需、改善才能更順暢，良性循環(huán)才能實現(xiàn)。

“今年二手房市場總體趨于活躍和步入復(fù)蘇階段，中介行業(yè)發(fā)展面臨新的發(fā)展機(jī)會，在此過程中，對于中介行業(yè)的規(guī)范，有助于鞏固今年以來的寬松政策成果，同時減少行業(yè)的運(yùn)作風(fēng)險，最終將促進(jìn)中介行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

【評論】

降低房屋中介費(fèi)，告別“開張吃三年”

中國樓市正在進(jìn)入存量房時代，這幾乎是業(yè)界共識。在存量房時代，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(俗稱房產(chǎn)中介)作用愈加明顯，無論是二手房買賣和出租，還是部分一手房代理銷售，大多都需要房產(chǎn)中介提供專業(yè)服務(wù)。為盤活存量房源，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，促進(jìn)樓市健康發(fā)展，管理部門已出臺“帶押過戶”等措施，此次兩部門發(fā)布《意見》，主要從規(guī)范中介服務(wù)入手，降低交易成本。

有人形容房產(chǎn)中介“三年不開張，開張吃三年”，即長時間不開張沒有關(guān)系，一旦開張所賺利潤頗豐。究其原因，既是因為房產(chǎn)是大宗商品，單套房總價比較高，即便房產(chǎn)中介低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)也獲益不淺；也是因為部分房產(chǎn)中介利用信息不對稱高收費(fèi)、亂收費(fèi)，獲得高利潤，增加交易成本，損害了消費(fèi)者和樓市整體利益。

此前，從國家有關(guān)部門到各地有關(guān)部門，曾通過治理房產(chǎn)中介服務(wù)亂象降低隱性亂收費(fèi)，取得一定效果。此次兩部門《意見》不僅有嚴(yán)格實行明碼標(biāo)價等規(guī)范收費(fèi)的舉措，而且明確提出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”，有望降低房產(chǎn)中介顯性收費(fèi)，也可對隱性收費(fèi)起到遏制作用。

從這個意義上說，《意見》意在引導(dǎo)房產(chǎn)中介走出過去“開張吃三年”的思維，幫助房地產(chǎn)中介在存量房時代通過降低中介服務(wù)費(fèi)來提升交易量。要想提升存量房交易量，必須降低房產(chǎn)交易成本，這就需要房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)變觀念、改變經(jīng)營模式，而《意見》就是在提醒、促使房產(chǎn)中介以降低中介費(fèi)來激活市場交易，創(chuàng)造多贏局面，以適應(yīng)房地產(chǎn)新形式。

其中，鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實行分檔定價，這是合理降低中介費(fèi)的有效手段之一。以不少房產(chǎn)中介實行的按2.7%收取服務(wù)費(fèi)率計算，一套1000萬元的房屋，中介費(fèi)約為27萬，這限制了房產(chǎn)交易。像這種高總價房產(chǎn)一旦實行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，必將促進(jìn)交易。房產(chǎn)中介雖然單套房服務(wù)收益下降，但能“以費(fèi)換量”。

引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，也是降低一方負(fù)擔(dān)、促進(jìn)存量房交易的辦法之一。不同城市的慣例不同，有的城市房產(chǎn)交易中介費(fèi)都由買家承擔(dān)，自然加重了買家經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。有的城市中介費(fèi)由買賣雙方共同負(fù)擔(dān)，但比例卻不一致。所以，讓交易雙方平等負(fù)擔(dān)中介費(fèi)，既需要中介引導(dǎo)，也需要詳細(xì)的政策鼓勵。

2014年之前，房產(chǎn)交易中介費(fèi)屬于政府指導(dǎo)價，2014年之后，屬于市場調(diào)節(jié)定價，這意味著降低房產(chǎn)中介費(fèi)，不能靠行政強(qiáng)制，而要通過政策引導(dǎo)鼓勵。房產(chǎn)中介能否告別“開張吃三年”？其一，在于治理中介亂收費(fèi)是否成效顯著；其二，可以通過稅收等杠桿鼓勵中介機(jī)構(gòu)下調(diào)服務(wù)費(fèi)；其三，以反壟斷、鼓勵競爭發(fā)揮市場力量。

對于房產(chǎn)中介行業(yè)壟斷、亂收費(fèi)等現(xiàn)象，《意見》明確提出嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實行明碼標(biāo)價等措施。這需要監(jiān)管者加強(qiáng)市場監(jiān)管，消費(fèi)者遭遇侵權(quán)后勇于維權(quán)，以及行業(yè)協(xié)會加強(qiáng)自律等。期待在《意見》推動下，房產(chǎn)中介行業(yè)的機(jī)構(gòu)、從業(yè)者能走出“開張吃三年”，真正將房產(chǎn)中介服務(wù)當(dāng)成一門細(xì)水長流的生意。（老鷹）

來源：北京青年報