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雖然是在暑假旅游旺季，四川姑娘王靜最終還是“忍痛割愛”把她一手打造了4年的“云煙小棧”民宿脫手了。“云煙小棧”距離四川省九寨溝景區(qū)僅有39公里。脫手的原因是，在2017年8月九寨溝突發(fā)7.0級地震過后，偌大的民宿入住游客寥寥無幾。由于無法承受巨大的資金壓力，她與合伙人達成共識作出轉(zhuǎn)讓的決定。王靜形容這段經(jīng)歷為“竹籃打水一場空”。曾經(jīng)的“云煙小棧”，如今已更名為一家餐館。

“云煙小棧”的消失，只是民宿投資人離場的冰山一角。

民宿很難快速進行復制擴張

2013年，民宿概念盛行，伴隨著各種鼓勵民宿發(fā)展的政策利好形勢下，我國的民宿業(yè)整體發(fā)展迅猛。2015年至2017年，更是進入了“跳躍式”發(fā)展階段。

去年10月，國務院辦公廳印發(fā)了《完善促進消費體制機制實施方案(2018年至2020年)》，更是為城市民宿行業(yè)的發(fā)展注入了強心劑，把民宿推上了風口浪尖。但由于民宿市場的發(fā)展還未成熟，管理機制不夠完善，造成了市場惡性競爭;大量參差不齊的民宿經(jīng)營者倉促進入市場，導致亂象頻發(fā)。

法治周末記者觀察到，隨著民宿“國標”的相繼出臺，細化規(guī)定越來越嚴格，一些不守規(guī)矩的民宿經(jīng)營者被迫退出。近兩年來，民宿行業(yè)的發(fā)展增速有所回落，資本市場整體逐步降溫，投資者也不再盲目跟風，回歸理性。

今年，民宿市場進行了新一輪洗牌。

“營利能力的問題，必然導致投資者熱情度降低。”浙江大學城市學院旅游法治與發(fā)展研究中心執(zhí)行主任胡斌提出，影響民宿投資還有兩個關鍵問題：一是審批問題，很多地方在民宿的建筑物、土地、特種許可等方面尚未完全放開，或政策空間相對較為模糊，這加重了民宿投資的風險，造成投資者持觀望心態(tài);二是民宿的供需關系錯位，民宿的需求實質(zhì)來自綜合體驗，包括民宿本身及周圍的環(huán)境、設施、活動和文化。但目前來看，民宿的引導方向，更側(cè)重于硬件設施和周邊環(huán)境狀態(tài)，造成供需不匹配，從而影響民宿的營利能力。

北京法學會旅游法研究會常務理事張云耀則認為，民宿只是對住宿業(yè)態(tài)的豐富、補充和完善，在未出現(xiàn)對傳統(tǒng)住宿業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈的改變以及傳統(tǒng)盈利模式顛覆的情況下，短期內(nèi)大量資本市場介入的難度較大。

民宿作為重資產(chǎn)投資的項目，很難快速進行復制擴張。按照當前的市場環(huán)境，民宿要想贏得市場，受訪專家認為還應從多方面發(fā)力。

張云耀建議，首先應對民宿植入文化因素，這樣才具有較強的市場號召力;其次應以服務為本，民宿投資者過于強調(diào)硬件投入，而忽略軟環(huán)境的投入，必然導致民宿的體驗、口碑降低;最后由于其規(guī)模受限，民宿經(jīng)營者還應準確找到目標群體，實現(xiàn)定位精準、推廣精準、渠道精準和價格精準的營銷精準。

日本民宿投資者受挫

近幾年來，投資者開始探索新的風口，紛紛跨入海外民宿投資領域，期待開辟新的天地。日本則成為了民宿投資者們新的聚集地。然而，去年6月15日，《日本住宅宿泊事業(yè)法》(以下簡稱《民宿新法》)正式實施后，讓不少赴日的中國投資者經(jīng)歷了一場前所未有的動蕩。

安徽的陳薇是諸多中國赴日投資的一員，她向法治周末記者抱怨，自日本《民宿新法》實施以來，她在日本奈良市投資的3套民宿，均遭到旅游平臺的下架處理。原因是她的民宿，未在當?shù)卣块T辦理備案登記，被視為“無經(jīng)營許可”的“黑店”。

對此，陳薇有苦說不出。“備案需要取得消防署的《消防法令適合通知書》，要想獲得該證件，必須按照消防署的意見，對房屋進行改造，但改造的過程不僅復雜，費用還很高。”

此外，她強調(diào)即便符合《民宿新法》細節(jié)規(guī)定的登記即可經(jīng)營，但登記型民宿在1年中，營業(yè)時間不得超過180天的規(guī)定，實在讓人難以接受。”陳薇算了筆賬，之前一家民宿每年的營收利潤，可達80萬元人民幣，但按照當前情形，每一家民宿的每年營收利潤要減少50%，3家民宿加起來要比之前每年至少損失120萬元人民幣。

進駐日本民宿市場的個體經(jīng)營者不僅陳薇一人對此感到苦惱，他們對于突破180天限制的問題，也咨詢過不少業(yè)內(nèi)專家。“只要擁有日本特區(qū)民宿或簡易宿所資質(zhì)即可，但談何容易。”陳薇告訴法治周末記者，盡管簡易宿所沒有營業(yè)日數(shù)、住宿日數(shù)的限制，但不可以在居住專用地域開設，且受消防法、建筑法的嚴格規(guī)范，審查相當嚴格，很難批準。而特區(qū)民宿目前開發(fā)的地區(qū)，不包括她投資的民宿區(qū)域。

綜合考慮，陳薇被迫退出線上旅游平臺，只能通過微信和線下途徑，進行拓展和積累客源。不過，脫離了互聯(lián)網(wǎng)的傳播，這一年多，她的民宿運營效果并不樂觀。她失望的告訴法治周末記者，今年年底準備撤資退出。

“民宿的規(guī)范具有高度的地方性。”北京第二外國語學院法學系副教授王天星對此建議民宿投資者，應在認真研究各國法律、地方法規(guī)、規(guī)章的前提下，再計算民宿的合規(guī)成本和計算收益，作出合理投資。

“民宿眾籌”火熱背后是泡沫

盡管民宿作為新型的“非標準”住宿業(yè)態(tài)，備受投資者的青睞，但面對民宿市場日漸趨于飽和，投資者開啟了“民宿眾籌”的新投資玩法。

法治周末記者了解到，“民宿眾籌”分為股權眾籌和債權眾籌，而國內(nèi)民宿眾籌平臺主要以債權眾籌為主，即滿足一定資質(zhì)的用戶在眾籌平臺上注冊成為共建人后，選擇自己感興趣的民宿項目投資，并從中獲得分紅(經(jīng)營不善時按保底比例補足)和消費權益。

受訪投資者均表示，選擇“民宿眾籌”的原因，緣于早前薛蠻子創(chuàng)建的個人民宿品牌“蠻子民宿·京都”眾籌項目。該項目剛上線1秒就被搶光，8分鐘超募，共獲得100位投資人“秒殺”認購。這讓他們窺見了新模式的投資紅利，希望借此風口快速分到一瓢羹。

法治周末記者注意到以“開始吧”“多彩投”為代表的眾籌平臺上，“民宿眾籌”項目的支持數(shù)量、籌集資金規(guī)模頗為樂觀。

在胡斌看來，“民宿眾籌”火爆的原因主要由于民宿的概念營造了一種夢想的情懷，深受投資者喜愛。而相對眾籌產(chǎn)品本身的投資額度不大，風險基本可控。因此，投資者都趨之若鶩。

但“民宿眾籌”火熱的背后，風險和收益正逐步增加。一些眾籌平臺開始喊出“高回報”的招商口號，誘導投資者下注，結果卻多半是一樁折本買賣。

在一些社交平臺上，關于投資“民宿眾籌”項目虧本的案例并不少見。有業(yè)內(nèi)人士告訴法治周末記者，這是由于我國的民宿數(shù)量雖呈“井噴式”增長，但無法掩蓋其背后營收的無力。據(jù)一組數(shù)據(jù)統(tǒng)計：當前我國民宿投資項目盈利占比僅為20%。對于難以實現(xiàn)盈利的原因，蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧認為是由于重資產(chǎn)模式和市場競爭激烈所致。

前述業(yè)內(nèi)人士表示贊同并補充道，受市場激烈競爭加劇影響，近年來我國的民宿入住率大幅度下降。而一些高端精品民宿項目的投資回報期，均延長了好幾年，即便投資者在成本管控、營銷推廣方面做到極致，投資回報期也不低于5年。

種種動向，業(yè)界認為都對投資者不利，這意味著投資者要想回本，既要承擔這段期間內(nèi)所產(chǎn)生的其他費用，又要面臨入住率大幅度降低的風險，最終可能賠了夫人又折兵。

在諸多投資人眼中，“民宿投資”的紅利期或已成為過去式。

“網(wǎng)絡眾籌”風險居多

除了營收無力，一些眾籌平臺上線的“民宿眾籌”項目，存在涉嫌詐騙套現(xiàn)的現(xiàn)象，也讓投資者不安。隨著“民宿眾籌”的負面影響擴散，唱衰該投資項目的聲音越來越多，沒有了信用的背書，投資者一一選擇退出。

曾如火如荼的“民宿眾籌”投資項目，瞬時陷入僵局。

“眾籌信息的審核和公開不全面、眾籌資金管理的過程不透明、眾籌主體的個人隱私保護缺失，都是造成上述情況發(fā)生的主要原因。”蘭州大學法學院副教授李守良對法治周末記者指出。

對此，李守良提出四點建議，一是相關部門應堅持法律制度，利用交叉監(jiān)管的方式，讓政府和企業(yè)一同對眾籌行業(yè)進行監(jiān)管;二是健全行業(yè)信用體系，制定行業(yè)準入機制，并完善征信體系;三是提升安全技術，對眾籌平臺的信息安全建設，利用身份和信息認證技術，建立更信任的交易關系;四是加大公眾投資風險認知的宣傳和教育，推動投資市場健康快速發(fā)展。

“眾籌模式作為新興起的互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)態(tài)，目前尚未出臺明確的監(jiān)管規(guī)則。”李守良告訴法治周末記者。

胡斌也表示，一旦出現(xiàn)風險，相關部門很難認定眾籌項目是民商事行為或合同詐騙行為，只能在事后監(jiān)管上發(fā)揮作用。陳嘉寧對此也補充道，網(wǎng)絡眾籌還存在管轄障礙。因此，監(jiān)管應由多部門齊抓共管，共同配合。