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作者：子非魚

(資料圖)

014個(gè)中心城市出大招

合肥也出大招了。

4月4日，合肥調(diào)整限購政策：

放開部分區(qū)域限購，即在廬陽區(qū)大楊鎮(zhèn)、三十崗鄉(xiāng)，蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)，包河區(qū)淝河鎮(zhèn)、大圩鎮(zhèn)購買住房不限購，進(jìn)行限購資格查詢時(shí)，上述非限購區(qū)域住房不計(jì)入家庭住房套數(shù)。同時(shí)對(duì)有二孩及以上多子女的戶籍家庭，可以購買第3套住房。

簡單理解，就是限購又縮圈了。將部分地區(qū)排除在了限購范圍之外。

同時(shí)，合肥還提出，60歲以上戶籍家庭或多孩家庭，可以購買第三套住房。非戶籍人口只要有居住證，就可以在限購區(qū)域內(nèi)購買1套住房。

限購縮圈和非戶籍有居住證就可買房，可以理解為支持居住需求，但允許60歲以上戶籍家庭或多孩家庭購買第三套住房，則更像是鼓勵(lì)投資炒房，來推動(dòng)去庫存。

這一點(diǎn)和前些天放松限購的廈門，一個(gè)樣。

在合肥之前，廈門、沈陽、鄭州也在最近10天內(nèi)放松了限購。

廈門方面，限購的島內(nèi)，戶籍的單身人士可以購買第二套住房，廈門戶籍二孩以上家庭可以購買第三套住房。

沈陽方面，外地戶籍本就可以無門檻購房，只是限購了套數(shù)，但是沈陽繼續(xù)放松，放開了二環(huán)外限購，也即二環(huán)外不再限購套數(shù)，戶籍和非戶籍隨便怎么買。

鄭州方面，二環(huán)外取消限購。也即限購范圍為航海路以北，桐柏路以東，農(nóng)業(yè)路以南，中州大道以西。

而且從廈門、沈陽、鄭州放松限購的方式來看，廈門允許戶籍二孩家庭購買三套，戶籍單身購買兩套。沈陽二環(huán)外不再限購套數(shù)，鄭州二環(huán)外不再限購套數(shù)。

02

為樓市續(xù)命

不是說中心城市的樓市正在復(fù)蘇嗎，為何還還要放松限購？

其實(shí)，從3月下旬開始很多中心城市的成交量都呈現(xiàn)了疲軟之勢頭，包括北京、上海、深圳、廣州這些一線城市，也概莫能外。

比如北京，北京麥田房產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3月下旬，北京二手房新增客戶量和2月份相比呈現(xiàn)微降趨勢。

上海方面，很多上海當(dāng)?shù)氐闹薪榕c自媒體對(duì)上海三月份創(chuàng)下的2.4萬套二手房成交量都是一頭霧水，因?yàn)閺闹薪殚T店來看基本每周都在走低，但上海3月份的二手房成交量居然創(chuàng)下了新高。

有人說，可能是網(wǎng)簽之后引起的，事實(shí)上上海成交套數(shù)逐周下滑。

深圳、杭州、廣州等熱點(diǎn)城市，也同樣表現(xiàn)出了從3月下旬開始疲軟的態(tài)勢。

至于鄭州、合肥、廈門、沈陽等城市，從成交數(shù)據(jù)來看，更需要通過放松限購來為樓市續(xù)命。

比如合肥。合肥樓市的確走在了復(fù)蘇的路上，二三月份的成交量在穩(wěn)步走高，但板塊間分化現(xiàn)象也較為明顯。但整體成交規(guī)模仍談不上回暖，只能說是走在復(fù)蘇的路上。

如果說合肥的放松限購，是為了給已經(jīng)復(fù)蘇的樓市添柴加火，那么鄭州、廈門等城市，續(xù)命的目的，無法隱藏。

廈門方面，最新披露的新房成交數(shù)據(jù)顯示，從1月份新房創(chuàng)下不錯(cuò)數(shù)據(jù)之后，二三月份一路回頭。

1月份廈門住宅成交3025套，2月份只有1741套，而3月份更是下落至1277套。

再看鄭州，從周度新房成交量來看，在今年第10周見頂之后，一路向下，第14周有所起勢，但仍偏弱。

從月度成交量來看，3月份鄭州新房成交了11726套，相比去年好了很多，但相比于今年2月份，有回頭的趨勢。

足可見，盡管3月份公布的數(shù)據(jù)顯示，中心城市的成交量都走在復(fù)蘇的路上，但顯然多數(shù)地方對(duì)于這場復(fù)蘇能夠延續(xù)多久，都心存疑惑和不確定性。

說白了，這場復(fù)蘇，中心城市都不夠自信。

因?yàn)榇蠹叶济靼?，這場復(fù)蘇的主要推動(dòng)力，是以降價(jià)來推動(dòng)的。

在前兩天的文章中，我引用過諸葛找房的數(shù)據(jù)。

當(dāng)下杭州二手房掛牌房源中超過90%在降價(jià)。北京目前二手房漲價(jià)房源占比22.7%，降價(jià)房源占比77.3%。上海二手房房源中上漲比例只有22.8%，下降比例則高達(dá)77.2%。南京二手房房源中，降價(jià)占比79.96%。蘇州2月末的降價(jià)房源占比也接近80%。

整體來看，熱點(diǎn)城市目前二手房掛牌量當(dāng)中，漲價(jià)房源只占17.5%，降價(jià)房源則超過了80%。

可見，熱點(diǎn)城市的二手房成交不斷向好，主要是二手房降價(jià)讓利促成的結(jié)果。

所以，繼續(xù)放開限購，抓住這一波復(fù)蘇時(shí)機(jī)，加快去庫存。誰知道這輪復(fù)蘇能夠延續(xù)多久，畢竟從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，不確定性依舊是主基調(diào)。

03

宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性仍是主基調(diào)

商務(wù)部在最近召開的新聞發(fā)布會(huì)上透露：

前兩個(gè)月，大家也看到海關(guān)總署公布的中國外貿(mào)數(shù)字，也是呈下降的趨勢，這是由于世界經(jīng)濟(jì)總體復(fù)蘇還不夠有力。世界貿(mào)易組織3月初發(fā)布了一個(gè)數(shù)字，國際貿(mào)易晴雨表的指數(shù)比上次公布的指數(shù)下降了4個(gè)百分點(diǎn)，只有92.2%，基數(shù)是100。所以，這個(gè)國際貿(mào)易的指數(shù)也反映了國際需求不暢通。從已回收的廣交會(huì)1.5萬家企業(yè)的問卷調(diào)查顯示，訂單下降、需求不足是遇到的主要困難，這和預(yù)期是一致的，今年的外貿(mào)形勢嚴(yán)峻復(fù)雜。

就目前官方披露的數(shù)據(jù)來看，2月份出口以美元計(jì)價(jià)仍是下跌；2月份的失業(yè)率不降反增；1至2月份的工業(yè)利潤更是出現(xiàn)了大跳水，規(guī)模以上工業(yè)利潤下跌了22.9%。

3月份目前只公布了PMI。3月份，制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）為51.9%，雖然在榮枯線以上，但比上月下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)和收入復(fù)蘇，仍充斥著不確定性。而經(jīng)濟(jì)和收入復(fù)蘇，決定了樓市購買力能否持續(xù)，決定了觀望人群對(duì)樓市的信心。

這些仍在底部，也就意味著樓市復(fù)蘇能否持續(xù)，仍是一個(gè)大大的問號(hào)。

更為關(guān)鍵的是，隨著最近中心城市的人口增量不斷公布，呈現(xiàn)出的結(jié)果越來越明顯：

隨著總?cè)丝谝婍斵D(zhuǎn)向，人口出生率不斷下滑，中心城市即便還有些許人口增量，也不再明顯。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

熱點(diǎn)城市的增量需求正在見頂，未來只能依靠存量需求。

從目前各城市的房屋自有率來看，一線與強(qiáng)二線城市的存量需求不可謂不多，也即這些城市仍有一大把人沒有自己的房子。

但是，由于高房價(jià)形成的天塹，讓很多人只能是空有需求沒有購買力，形成不了有效需求，無法去支撐樓市。

往后，只能寄托于經(jīng)濟(jì)和收入的快速復(fù)蘇了。