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學(xué)生公寓建設(shè)用地成普通商品住房用地

抵押貸款2000萬

關(guān)于定價問題的核心爭議在于，鵬遠公寓是否是政府劃撥的教育用地，是否可以商業(yè)化。按照判決書的說法，政府及法院認可鵬遠公寓可以收取“增值服務(wù)費”，屬于市場行為。

但是此前的判決書中顯示，這塊地是2002年政府劃撥，性質(zhì)是“劃撥”，對學(xué)生公寓建設(shè)有關(guān)規(guī)費予以減免，用途為“學(xué)生公寓建設(shè)用地”。

就此問題，廣強律師事務(wù)所網(wǎng)絡(luò)犯罪辯護與研究中心秘書長周筱赟對市界表示，根據(jù)判決書及市委督察室報告，可以確定該地為政府劃撥，而根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，政府劃撥土地只能用作公益用途，不能商業(yè)化。如要商業(yè)化，需要變更土地性質(zhì)，補繳土地出讓金。而很明顯，鵬遠公寓以提供額外服務(wù)為名收取“增值服務(wù)費”已經(jīng)是商業(yè)行為，是違規(guī)的。

另外，前述市委督查室出具的報告中提到，鵬遠公司曾向被征地單位支付591萬征地費，所以“鵬遠公寓的土地為政府無償劃撥的教育用地，屬公益性質(zhì)，不能商業(yè)化”不成立。

針對這一問題，周筱赟表示：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第23條：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。”即根據(jù)法律，政府劃撥分為兩種，土地使用者繳納補償、安置等費用，和完全無償使用。所以，鵬遠公司支付了征地費，并不能改變該土地的公益性質(zhì)。

除收取增值服務(wù)費外，鵬遠公司還曾將該塊劃撥用地進行抵押。

根據(jù)鵬遠公司內(nèi)部人士提供的資料，鵬遠公司曾在2016年向秦皇島市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社貸款2000萬人民幣，抵押物中就包括劃撥的鵬遠公寓(所抵押土地編號與上述市委督查室報告中一致)。

更值得一提的是，在抵押詳情中，該土地的用途由明確的“學(xué)生公寓”用地變成了“其他普通商品住房用地“。

市界就此聯(lián)系了北京市中創(chuàng)律師事務(wù)所王正國律師，王律師表示：劃撥土地原則不可以抵押，除非是為公益事業(yè)的發(fā)展。但其貸款用途為“購買原材料”，明顯不屬于公益，違背相關(guān)規(guī)定。但在貸款過程中，鵬遠是否存在對貸款銀行的欺詐以及銀行方是否存在失職需進一步明確。如銀行明知土地性質(zhì)及用途，還是為商業(yè)行為擔(dān)保，則可能涉嫌違法。